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央妈一年内第三次调降房贷首付比例 谁是最大受益者?
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核心提示:这也意味着,在非限购城市,对于购房者来说,过去购买一套200万总价的房子,需要首付款50万元,而现在首付款则降低到了40万元。面对央行房贷新政,谁会是最大受益者人群?

资料图

2016年2月2日下午4点半,央行抛出重磅炸弹,出台《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,通知中提到,“在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点”,也就是说,部分城市商贷买房最低首付款20%!这是央行在一年之内,第三次降低有关购房贷款的首付比例。

这也意味着,在非限购城市,对于购房者来说,过去购买一套200万总价的房子,需要首付款50万元,而现在首付款则降低到了40万元。某种程度上,有10万元的购房成本可以通过按揭贷款的方式分摊到后续商业银行贷款过程中,即通过20年或30年的贷款期限偿还。

值得指出的是,此次新政并不针对北京、上海、广州、深圳以及三亚五个限购城市。

面对央行房贷新政,谁会是最大受益者人群?答案或许是农民工和户籍人口中的刚需及改善性需求。

首付比例再次下调

2016年2月2日,中国人民银行发文称,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。这是央行一年之内第三次降低有关购房贷款的首付比例。

《2015年金融机构贷款投向报告》中显示,2015年末个人购房贷款余额14.18万亿元,同比增长23.2%,增速比上年末高5.7个百分点,比各项贷款增速高8.9个百分点;全年增加2.66万亿元,同比多增9368亿元。

个人购房贷款的增速明显高出各项贷款的平均增速,或与央行等部门在2015年数次下调首付比例有关。

2015年3月30日,央行及银监会、住建部下发文件称,“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%(此前二套房首付比例为60%,北上广深二套房首付比例为70%),具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”

2015年9月30日,中国人民银行与银监会联合发布通知,在不“限购”城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%,与此前30%首付比例相比下调了5个百分点。

农民工购房获利好

值得注意的是,去年底中央经济工作会议在对2016年经济工作全面部署中,明确通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

而在国家鼓励的新市民购房一项上,中国社科院财经战略研究院院长助理倪鹏飞认为,未来5年农民工新增购房总共可达23.1亿平方米。

根据国家统计局对农民工的调查数据:2014年农民工总数2.7亿,其中,在城镇自购房住的仅为1%,回农村住的13.3%,租房住的36.8%,住工棚的17.2%,住单位宿舍的28.3%。

按照未来5年1亿人城镇化计算,如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米),每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米。

根据社科院的一项研究,总体上,农民工在地级以下城镇基本具备住房可支付能力,在省会及以上城市不具备住房可支付能力,在东部地区的农民工家庭住房支付能力较差,在中部和西部地区的农民工家庭住房支付能力较好。

“同时,由于农民工近70%在地级及以下城镇就业,而且身份认同与留守家庭福利提升决定农民工倾向回家乡购房。因此,农民工最适合、最可能在地级及以下城镇购房。”倪鹏飞说。这些城市无一例外都是非限购城市。

此外,在住房金融等制度体系完善的假定下,农民工在地级及以下城镇基本具备住房可支付能力,但举家外出就业家庭仍可能存在50%的资金缺口,一人外出就业家庭可能存在75%的资金缺口。

这背后一个主要原因为住房金融等相关制度的缺失和约束,降低非限购城市新房首付比例也是弥补的方向之一。

倪鹏飞建议,建立商业性普惠金融体系,让农民工获得与户籍居民平等的商业住房抵押贷款机会,同时加快完善农民住房财产权等抵押与担保制度。

算账 套总价300万首付降至20% 月供多了1818元

有不少业内人士认为,这一政策对促进购房者入市的影响可能并不太大,因为首付降低,在利率不变的情况下,则意味着月供增加,偿还银行的利息总额增加。

对首套房来说,目前普遍享受85折的优惠利率4.165%,如果100万元的房子,以前首付30%,需要30万,每月月供4303元,20年累计支付利息为33.27万元。现在首付最低能降至20%,只需要20万,但每月月供增加到4918元,增加606元,累计利息增至38.02万元,增加4.75万元,涨幅为14%。如果买一套300万元的房子,月供要增加1818元,整体利息支出多了14.25万元。

对二套房来说,由于房贷利率是基准利率的1.1倍,因首付降低导致月供和利息增长的幅度更大。一套100万元的房子,以前首付40%,需要40万元,月供4090元,总利息支出38.16万元;现在首付降至30%,只需30万元,但月供需要4772元,多了682元,20年需要支付利息44.52万元,增加了6.36万元,增长幅度为16.7%。如果买的是一套300万元的房子,每月月供要增加2046元,总利息要多支出18.98万元。

也正是如此,中原地产首席分析师张大伟认为,从结果看,根本上这一政策并未解决房地产需求的根本,对于购房者来说,贷款的利率并未降低,降低首付带来的是贷款压力的增加。从市场现实看,因首付降低刺激入市的购房者数量有限。不过,张大伟同时表示,从心理层面看,会刺激一波需求入市。

关注 首套房杠杆被放大到5倍?

那么,此次央行房贷首付新政的出台,到底意味着什么?是否意味着2016年新一轮楼市救市大幕正式开启?

就限购而言,目前,中国仅有四个一线城市,即北京、上海、深圳、广州,及一个旅游城市三亚仍执行限购措施(本地居民家庭不得购买第三套住房、非本地居民缴税满一定年限方可购房),其余曾经同样自2011 年开始执行限购措施的40个城市在去年7、8月份先后取消了该政策。

对于这次出台的新政策,市场的看法并不一致,有分析人士称利率不降低,光降首付难以刺激楼市,况且首付的降低也带来了杠杆的提升,这意味着,人们购买首套房的杠杆比率从原来的1:3.3升至1:5,为了“去库存”,相关部门一边让企业和资本市场去杠杆,一边给房地产行业加杠杆。

财经专栏作家、黄金钱包首席研究员肖磊称,整个经济在调整,房地产市场不可能独善其身,去产能是一个长期的过程;首付比例持续降低利弊参半,利在于刺激需求,但弊在于增大了购房者还款压力。长期看拯救房地产市场在于降息和减税,以及创造更多就业,而不是加杠杆。本质上看,20%首付款购房,实际上就是将“炒房”杠杆放大至五倍,跟配资炒股道理一样。

研究股市“婴儿底”的英大证券首席经济学家李大霄也罕见关注楼市:这是支持合理住房消费的利好政策,对于促进房地产市场平稳健康发展有正面影响,对于稳定房地产市场和去库存有正面作用,对于房地产股票有重要支持,对于股市稳定也有重要意义。(国搜国情综合北京青年报、每日经济新闻等报道)

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